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    房地產行業真的進入白銀時代了嗎?

    來源:www.diyige.com.cn | 發布時間:2016年04月13日
    房地產行業是一個極其復雜的行業,受諸多因素影響,其復雜度至少表現在三個方面:

    地產行業涉及到基本的國家制度安排,如土地所有制(社會主義基本制度之一)、戶籍制度、財政制度、金融制度等,是重大的政治課題。

    地產行業影響上下游幾十個行業的發展,對GDP增長的總貢獻率超過20%、是我國經濟的支柱行業。

    房產在中國家庭總資產的占比達到近80%,房價成為社會輿論關注的焦點,事關社會穩定。

    但只要我們還推行市場經濟,影響行業發展的根本因素仍然是供需關系。從這個角度看,正略咨詢認為中國房地產行業全局性的供應缺口已基本消失,無論從人均住房面積還是從每戶家庭擁有的住房數來看,我們跟發達國家已經基本處于同一水平。


    圖1:中國房地產行業全局性的供應鏈缺口已基本消失
    數據來源:WIND、聯合國、正略咨詢研究

    任何一個行業都有其基本推動力,房地產行業的基本推動力是城市和人口。雖然全局性的供應缺口已經不存在,但城市和人口的變化將造成市場的分化,并支撐最后5-10年的增量市場,未來必然進入存量市場階段。

    從城市發展的角度看,城市化率仍然是房地產業的發動機。2018年中國城鎮化率為59.58%,相當于1868年的英國,1910年的德國,1945年的美國,1958年的日本,預計到70%拐點還有10年。換句話說,未來10年還有約1.4億人進城。


    圖2:對比發達國家經驗,中國快速城市化將持續10年左右,是房地產業的發動機
    數據來源:國家統計局、WIND、正略咨詢研究

    輿論經常有觀點說中國地產泡沫很大,房價要下跌,主要支撐就是成熟市場經常用到的租售比,房價收入比等數據。

    這種說法站不住腳。
    正略咨詢認為房地產是地域性的,不同地區房價沒有什么可比性,其次這種觀點忽略了中國房地產市場與國外市場根本性的不同,具體內容本文就不展開了。

    一個基本事實是:歷史上還沒有一個國家在城鎮化高速發展的階段出現過房地產泡沫。

    經驗表明,城市化一般分為四個階段:

    第一個階段是農村向城鎮轉移;

    第二個發展階段是中小城市向大城市集中;

    第三個階段是從市中心向郊區轉移;

    第四各階段就是都市圈的形成。

    目前我國基本跳過第三個階段,都市圈和城市群的形成已成為我國城市化的鮮明特征。

    我國規劃了19個城市群,這19個城市群以25%土地集聚75%人口,創造88%GDP,預計未來這一數字仍將進一步集中。

    我國未來城市格局基本可以概括成三個層面。

    1.長三角、大灣區和京津冀三個大都市圈;

    2.區域單核城市,如武漢、長沙、西安等;

    3.個別特色城市和其他小城鎮。


    圖3:2018年19個城市群以25%土地集聚75%人口,創造88%GDP,預計未來仍將進一步集中
    數據來源:各地方統計局、正略咨詢研究

    從人口的角度看,人口遷徙、人口結構和家庭結構的變化將對市場形成重大影響。

    人口遷徙的基本動力是產業發展和公共資源分配,這也是核心城市群人口聚集的原因。人在哪兒市場就在哪兒,人口的遷徙是推動房地產市場城市格局變化的根本。目前人口流動已整體放緩,向核心城市和城市群集聚的態勢明顯。事實上,人口遷徙與城市化進程相輔相成。

    人口結構變化對市場的影響主要表現在兩個方面:

    一是置業人口已經達到頂峰,目前處于下降趨勢;

    二是老齡人口的離世。按照平均年齡推算,這種影響可能15-20年后到來,現階段的影響更多體現在產品本身,如戶型,配套等。

    家庭結構的變化主要是小型化,尤其是獨居家庭的大幅增加將催生更多住房需求。由于計劃生育的影響,我國家庭結構發生了根本性的轉變,戶均人口已經從1982年的4.41快速下降到3,一人戶及二人戶家庭合計占比達到45%。預計未來戶均人數還將進一步下降。


    圖4:家庭結構日趨小型化,平均家庭戶規??焖傧陆?,預計未來仍將緩慢下降
    數據來源:各國統計部門、正略咨詢研究

    綜合以上的分析,再進一步聚焦到住宅市場,正略咨詢把推動因素概括成“三駕馬車”,即城鎮人口增長需求、城市更新改造需求及居住條件改善需求。預計未來5年平均需求大概在11-13億平米,與目前年成交面積基本持平。

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