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    房地產融資持續收緊深度影響短期房地產市場

    來源:www.diyige.com.cn | 發布時間:2018年01月18日

    (1)對房地產市場。第一,住房信貸政策收緊,居民購買力下降。貸款利率、折扣影響購房時機和購房選擇。第二,房企資金緊張,加大力度促銷回款。房企資金緊張,將折扣促銷和回款。以前十大龍頭房企為例,其當年累計銷售均價同比增速從2016-2017年的7.6-7.7%,降至2018年的3.9%,至2019年6月已降至1.9%的歷史低位。


    (2)對土地市場。前端融資收緊,土地市場降溫。2016年930以來收緊房地產融資成為“穩地價”的重要工具。2016年11月、2017年6月、2017年底、 2018年底和2019年5月,每當土地市場過熱,融資政策隨即收緊,土地成交平均溢價率和土地出讓金增速回落。5月以來信托融資收緊,疊加房地產市場回落,土地市場將明顯降溫。由于資金使用靈活、監管標準相對寬松,信托在項目前端融資中發揮重要作用。2019年一季度房地產信托成立規模2609.6億元,同增42.9%;房地產信托成立規模/房地產行業土地購置費達37.6%,較去年同期提升2.7個百分點。

    (3)對房地產投資。資金約束、土地購置減少,房地產投資壓力增加。第一,房地產開發投資實際到位資金反映房企投資意愿和資金約束,領先房地產投資約3-9月。信托、銀行貸款、海外債等融資渠道全面收緊,疊加銷售回款減速;房企開發到位資金中占比超77%的其他資金、國內貸款、自籌資金和利用外資增速將走低。第二,土地購置費是房地產投資增速保持韌性的關鍵因素。隨著信托融資收緊、土地市場降溫,土地購置費增速將回落,拖累房地產投資。2019年上半年,土地購置費占房地產總投資32.7%,對房地產投資增長貢獻率64.6%,均創2012年以來最高水平。


    (4)對行業格局。在規模管控的大背景下,任何房企融資都面臨困難。對于金融機構來說,大房企優于中小房企,國企優于民企,行業洗牌,并購重組。融資額度有限、監管趨嚴,主體風險更低、項目規模更大、資產質量更優、合作金融機構更多的大房企更受資金青睞。2019年上半年,前10強發行公司債、海外債金額分別占比18.2%、35%,較2018年提升9.1、 4.2個百分點。融資快速收緊疊加市場降溫,部分資金緊張的中小房企大幅降價、延期交樓甚至破產倒閉。截至7月24日,2019年全國共274家房企破產,同增41.2%。中小房企資金鏈風險較大。一是被融資和拿地門檻提升倒逼沖規模,在市場下行期逆勢加杠桿。二是對非標融資依賴度大,受當前調控收緊影響最大。三是布局較集中,擴張期間大量新入城市,受市場回落影響大。四是受主體資質、資產規模限制,在融資集中度提升時融資規模減少。

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