一項復雜的房地產開發建設工程項目中，發包方和承包方是最核心的參與主體。房地產開發企業通過投資建設，以按時取得質量合格的工程為核心目標；承包人的最主要目的則是通過專業知識和施工勞動，取得符合預期的工程價款。實踐中，無論是在招投標報價階段、合同履行過程中、還是竣工結算階段，因為承發包人合同地位并不均衡，工程價款糾紛，以及因主張工程價款所引發的質量、工期爭議屢見不鮮。為此，房地產發開企業和工程施工企業經常訴訟纏身，影響投資效率和工程行業的健康發展。

2010至2019年“中國裁判文書網”公開的數據統計表明，建設工程施工合同糾紛的案件爭議數量從3908件/年，上升到227781件/年，翻了超過50倍，其中，直接的工程價款爭議案件的數量翻了36倍之多。
 

建設工程施工合同糾紛大數據圖表
來源：alpha

總覽近10年來的爭議案件，可以發現，房地產開發和建設工程全生命周期過程中均可能出現爭議，如果等到爭議發生之時，才尋求法律服務，恐怕時已晚。訴訟法律服務和非訴法律服務不是割裂的，在項目合作開發、投資立項、招投標、合同簽訂、合同履行和竣工結算全過程中，應更早地讓專業的法律意見進入項目，才能提前評估風險，更好地輔佐商業決策的作出。實際上，如果管理得當，絕大多數的爭議完全不需要走向法庭。



實踐中，承包人因相對弱勢地位，往往對于實質性條款沒有太多修改余地，房地產開發商企業為自己設置了諸多霸王條款，真的就萬無一失了么？施工企業在簽約時接受了諸多霸王條款，就一定能按照合同的約定履行嗎？

海量的爭議案件的出現和法 院的裁判結果告訴我們，利益明顯不均衡的合同，即便得以簽成，在實際履行中，也大多一定會產生爭議，也大多一定會走向訴訟。

即，嚴防死守的合同其實并不利于爭議預防和化解，商業合作的本質應是追求共贏和相對的he利益平衡。結合現行法律規定和筆者在服務房地產、工程企業過程中所積累的經驗，筆者認為，以下三種情形能夠一定程度上平衡雙方的權利義務關系，通過訴訟應用場景反觀合同條款的設置，值得承發包雙方在簽約談判時更加溫和地進行博弈：

1.     在價格調整中設置合理的幅度；
2.     在支付條件中附加默示認可的條款；
3.     事前約定增加除法 院和仲裁機構之外的其他爭議解決方式。



按照資金信托新規30%非標債權比例的限制，位列凈資產第一的平安信托，給單一房企提供的信貸融資總和約為125.5億元，排名第十位的外貿信托為53.2億元。排名前10的信托公司平均凈資產為238.1億元，單個客戶的融資規模被限制在70億元左右。如果按照中位數計算，68家信托公司中有34家給單一房企提供的信貸融資總和將不能超過22.40億元。

這意味著，今后信托公司與頭部房企“總對總”的大客戶合作戰略將很難再看到。據公開報道，2018年四季度以來，隨著房企融資渠道接連收緊，房企紛紛宣布與信托公司簽署戰略合作協議，以鎖定融資額度。比如，光大信托先后與花樣年、泰禾、福晟分別簽署了100億元、200億元、100億元的合作協議，興業信托與正榮地產達成100億元合作協議，平安信托與正榮地產簽署了200億元的戰略合作協議。

資金信托新規下，頭部信托與頭部房企的大客戶深度合作將被打破。于信托公司而言，撲向頭部房企“吃大戶”的模式行不通了。于房企而言，單個房地產項目動輒融資十幾億甚至數十億元，全國性房企同步開發需要融資的項目眾多，將不得不與更多的信托公司建立融資合作，但是鑒于信托行業同樣的分化局面，房地產行業整體的信托融資規模必將受到壓縮。

這與房地產行業降杠桿的宏觀調控導向一致，也是為了防控集中度過高帶來的風險隱患。安信信托“成也地產，敗也地產”的教訓就在眼前。