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    房地產建設工程施工合同條款設置博弈

    來源:www.diyige.com.cn | 發布時間:2018年01月18日
    一項復雜的房地產開發建設工程項目中,發包方和承包方是最核心的參與主體。房地產開發企業通過投資建設,以按時取得質量合格的工程為核心目標;承包人的最主要目的則是通過專業知識和施工勞動,取得符合預期的工程價款。實踐中,無論是在招投標報價階段、合同履行過程中、還是竣工結算階段,因為承發包人合同地位并不均衡,工程價款糾紛,以及因主張工程價款所引發的質量、工期爭議屢見不鮮。為此,房地產發開企業和工程施工企業經常訴訟纏身,影響投資效率和工程行業的健康發展。

    2010至2019年“中國裁判文書網”公開的數據統計表明,建設工程施工合同糾紛的案件爭議數量從3908件/年,上升到227781件/年,翻了超過50倍,其中,直接的工程價款爭議案件的數量翻了36倍之多。
     

    建設工程施工合同糾紛大數據圖表
    來源:alpha

    總覽近10年來的爭議案件,可以發現,房地產開發和建設工程全生命周期過程中均可能出現爭議,如果等到爭議發生之時,才尋求法律服務,恐怕時已晚。訴訟法律服務和非訴法律服務不是割裂的,在項目合作開發、投資立項、招投標、合同簽訂、合同履行和竣工結算全過程中,應更早地讓專業的法律意見進入項目,才能提前評估風險,更好地輔佐商業決策的作出。實際上,如果管理得當,絕大多數的爭議完全不需要走向法庭。



    實踐中,承包人因相對弱勢地位,往往對于實質性條款沒有太多修改余地,房地產開發商企業為自己設置了諸多霸王條款,真的就萬無一失了么?施工企業在簽約時接受了諸多霸王條款,就一定能按照合同的約定履行嗎?

    海量的爭議案件的出現和法 院的裁判結果告訴我們,利益明顯不均衡的合同,即便得以簽成,在實際履行中,也大多一定會產生爭議,也大多一定會走向訴訟。

    即,嚴防死守的合同其實并不利于爭議預防和化解,商業合作的本質應是追求共贏和相對的he利益平衡。結合現行法律規定和筆者在服務房地產、工程企業過程中所積累的經驗,筆者認為,以下三種情形能夠一定程度上平衡雙方的權利義務關系,通過訴訟應用場景反觀合同條款的設置,值得承發包雙方在簽約談判時更加溫和地進行博弈:

    1.     在價格調整中設置合理的幅度;
    2.     在支付條件中附加默示認可的條款;
    3.     事前約定增加除法 院和仲裁機構之外的其他爭議解決方式。




    按照資金信托新規30%非標債權比例的限制,位列凈資產第一的平安信托,給單一房企提供的信貸融資總和約為125.5億元,排名第十位的外貿信托為53.2億元。排名前10的信托公司平均凈資產為238.1億元,單個客戶的融資規模被限制在70億元左右。如果按照中位數計算,68家信托公司中有34家給單一房企提供的信貸融資總和將不能超過22.40億元。

    這意味著,今后信托公司與頭部房企“總對總”的大客戶合作戰略將很難再看到。據公開報道,2018年四季度以來,隨著房企融資渠道接連收緊,房企紛紛宣布與信托公司簽署戰略合作協議,以鎖定融資額度。比如,光大信托先后與花樣年、泰禾、福晟分別簽署了100億元、200億元、100億元的合作協議,興業信托與正榮地產達成100億元合作協議,平安信托與正榮地產簽署了200億元的戰略合作協議。

    資金信托新規下,頭部信托與頭部房企的大客戶深度合作將被打破。于信托公司而言,撲向頭部房企“吃大戶”的模式行不通了。于房企而言,單個房地產項目動輒融資十幾億甚至數十億元,全國性房企同步開發需要融資的項目眾多,將不得不與更多的信托公司建立融資合作,但是鑒于信托行業同樣的分化局面,房地產行業整體的信托融資規模必將受到壓縮。

    這與房地產行業降杠桿的宏觀調控導向一致,也是為了防控集中度過高帶來的風險隱患。安信信托“成也地產,敗也地產”的教訓就在眼前。

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