過去十年，信托業實現了蝶變，管理資產規模從2010年末的3萬億元飛躍到2019年末的21萬億元，穩坐金融業第二把交椅。通道、政信、房地產是信托業務傳統“三板斧”，信托融資也被質疑為中國最大的“影子銀行”。

“受人之托，代客理財”，現在到了信托公司轉型動真格的時刻。2020年5月8日，銀保監會發布《信托公司資金信托管理暫行辦法（征求意見稿）》（以下簡稱“資金信托新規”），將根據各界反饋進一步修改完善并適時發布。

盡管資金信托新規并未明確限制房地產信托，但對非標債權集中度、投資非標債權資產比例的限制，扼住了非標的喉嚨，對房地產行業構成了準確打擊。一旦新規落地實施，業內預計房地產通過信托融資壓縮的資金量將達萬億級。

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限制非標債權集中度

資金信托新規第十二條（六）規定，信托公司管理的全部集合資金信托計劃，投資于同一融資人及其關聯方的非標準化債權類資產的合計金額，不得超過信托公司凈資產的30%。

所謂“非標債權資產”，即不在二級市場(銀行間市場、證券交易所市場等國務院和金融監督管理部門批準的交易市場)自由交易的資產。也就是說，信托公司給房企提供的信托貸款也是非標。

根據各家信托公司年報統計，68家信托公司凈資產TOP10門檻是177億元，位列行業第一的平安信托凈資產為418.34億元。另據用益觀察的研究數據，截至2019年末，信托行業凈資產均值為98.02億元，行業中位數為74.67億元。



按照資金信托新規30%非標債權比例的限制，位列凈資產第一的平安信托，給單一房企提供的信貸融資總和約為125.5億元，排名第十位的外貿信托為53.2億元。排名前10的信托公司平均凈資產為238.1億元，單個客戶的融資規模被限制在70億元左右。如果按照中位數計算，68家信托公司中有34家給單一房企提供的信貸融資總和將不能超過22.40億元。
這意味著，今后信托公司與頭部房企“總對總”的大客戶合作戰略將很難再看到。據公開報道，2018年四季度以來，隨著房企融資渠道接連收緊，房企紛紛宣布與信托公司簽署戰略合作協議，以鎖定融資額度。比如，光大信托先后與花樣年、泰禾、福晟分別簽署了100億元、200億元、100億元的合作協議，興業信托與正榮地產達成100億元合作協議，平安信托與正榮地產簽署了200億元的戰略合作協議。

資金信托新規下，頭部信托與頭部房企的大客戶深度合作將被打破。于信托公司而言，撲向頭部房企“吃大戶”的模式行不通了。于房企而言，單個房地產項目動輒融資十幾億甚至數十億元，全國性房企同步開發需要融資的項目眾多，將不得不與更多的信托公司建立融資合作，但是鑒于信托行業同樣的分化局面，房地產行業整體的信托融資規模必將受到壓縮。

這與房地產行業降杠桿的宏觀調控導向一致，也是為了防控集中度過高帶來的風險隱患。安信信托“成也地產，敗也地產”的教訓就在眼前。